Lebhafter Handel von kleineren Portfolios auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt
Frankfurt (ots)
Mit 2,1 Mrd. Euro und 21.600 Wohnungen ist nach Informationen von JLL im ersten Quartal 2016 über ein Viertel weniger an Kapital geflossen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres - und dies auch nur ohne Einberechnung des Gagfah-Deals Anfang 2015 mit allein 8 Mrd. Euro. Inklusive dieser Mega-Transaktion ist ein Rückgang von 80 % zu verbuchen. Diese Zahlen relativieren sich dann im 5-Jahreschnitt, der bei 2,7 Mrd. Euro (ohne Gagfah, bei 4,3 Mrd. Euro mit Gagfah) liegt. Die Zahlen machen deutlich, dass Megafusionen momentan nicht im Fokus stehen, die bereits am Jahresende angekündigten kleineren Bereinigungsverkäufe zum Jahresanfang das Transaktionsgeschehen bestimmen. Zwei Drittel des Gesamtvolumens entfallen auf Verkäufe unter 800 Wohnungen. Nicht einmal zehn Transaktionen kommen auf mehr Einheiten.
Die Top 5 Transaktionen summierten sich im ersten Quartal auf ein Kaufpreisvolumen von lediglich insgesamt ca. 530 Mio. Euro. Es wird deutlich, dass insbesondere die großen börsennotierten Wohnungsgesellschaften ihren bereits in der jüngeren Vergangenheit eingeleiteten Konsolidierungs- und Bereinigungspfad weiterverfolgt haben. Darin spiegelt sich auch das knapper werdende Angebot an sehr großen Portfolien. Die börsennotierten Bestandshalter gehörten, anders als noch in den Vorjahren, mit einer Reduktion des Immobilienbestandes um 130 Mio. Euro zu den Nettoverkäufern, während Asset- und Fondsmanager, die oft spezifischere Investitionsstrategien verfolgen, für aktuell fast eine halbe Milliarde mehr Käufe als Verkäufe getätigt haben. Spezialfonds, als größte Käufer von Projektentwicklungen und auch von Studentenwohnheimen, bauten netto etwa 280 Mio. Euro an Wohnimmobilienvermögen auf.
Der Anteil ausländischer Käufer stieg auf etwa 30 %, auf Verkäuferseite sogar auf mehr als 40 % des Transaktionsvolumens. Die durchschnittlichen Kaufpreise für gewerblich gehandelte Wohnungen und Wohnportfolios stiegen auf fast 100.000 Euro/Wohnung. Noch vor fünf Jahren lag dieser Preis bei unter 60.000 Euro/Wohnung. Der Preisanstieg wird nicht zuletzt durch Projektentwicklungen getrieben. Sie hatten gemessen an der Anzahl einen Anteil von ca. 20% (Q1 2011: 6 %). Im Mittel bezahlen Investoren etwa 230.000 Euro/Wohnung für einen solchen Forward Deal.
Traditionell ist auf regionaler Ebene Berlin der Hauptumschlagplatz für Wohnimmobilien. Etwa ein Viertel der bundesweit erzielten Transaktionssumme wurde in der Bundeshauptstadt umgesetzt. Auf den Plätzen folgen Hamburg (205 Mio. Euro) und München (180 Mio. Euro).
Im laufenden Jahr bleiben Wohnprodukte mit höherer Verzinsung stark nachgefragt, auch wenn diese Produkte knapper werden. JLL geht von Ausweichbewegungen in bisherige B- und C-Städte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise für das klassische Wohnprodukt in den Metropolen bzw. in Nischenprodukte wie beispielsweise Studentenwohnheime aus, die eine attraktivere Verzinsung versprechen. Bereits 2015 wurde ein Transaktionsvolumen für Studentenwohnheime von rund 525 Mio. Euro registriert - Tendenz für 2016 steigend. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass Fusionen mit oder innerhalb der Verfolgergruppe der börsennotierten Gesellschaften, auch die weitere Konsolidierung und Optimierung der Wohnungsbestände der großen Bestandshalter maßgebliche Treiber des weiteren Transaktionsgeschehens in Deutschland sein werden. Ein Transaktionsvolumen von ca. 13-15 Mrd. Euro bis Ende des Jahres scheint insofern erreichbar. Im besten Fall würde der Fünfjahresschnitt von 14,2 Mrd. Euro wieder überboten.
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